Realitný svet je mimoriadne zaujímavý. Týka sa domov, ruín, stavieb pre rôzne účely, lesov, aj pozemkov všetkých možných tvarov a komplikácii. Reality sú zásadným uchovávateľom hodnoty a investíciou. Niektorí k nim prídu kúpou, iní dedením a iní špekuláciami a šikovnosťou. Niekedy dokonca s veľkým šťastím. Chcieť zakúpiť pozemok pre pestovanie plodín, pre výstavbu domov, či chaty, alebo len ako investíciu do dreva, či pôdy, sa môže stretávať s tvrdou realitou.
Inzertné portály už od samotného počiatku uvádzajú chaotické informácie, mnohé fakty sa zamlčujú, iné prikrášľujú a zásadné negatíva zľahčujú, alebo neuvádzajú vôbec. Ak by sme chceli nájsť ideálny realitný inzerát na predaj pozemku, mal by obsahovať mnoho náležitostí, s ktorými sa však niekedy vôbec nestretneme. Čo by vás mohlo zaujímať?
Základné informácie, ktoré nesmú chýbať
Pri kúpe, alebo zvažovaní kúpi pozemku by ste mali poznať rozlohu, miesto a typ klasifikovania pôdy. Ornú pôdu, lesný pozemok, alebo pôdu tvorené vodnou plochou nepredáte a ani nekúpite rovnako ako pozemok uvádzaný ako stavebný. Predávanie pozemku s neuvádzanou cenou je špecialita realitného trhu. Absurdné sú zámerné nedostatky v inzerátoch, ktoré robia realitní makléri chváliaci sa úspechmi a rokmi praxe. Pozemok za 20 000 uvádza cenu 2 000 zámerne na všetkých troch realitných portáloch a nie je opravený ani potom, čo ste sa ozvali predvčerom a nenápadne kolega s iným menom aj dnes ráno. Treba volať a následne „To len ušla nula, ale treba vidieť, skvelá cena. Verte mi…“.
Bežne vidíme v inzerátoch uvedenú cenovku 123 EUR, ktorá je len náhodným stlačením čísiel na numerickej klávesnici a nie je ani hodnotou za meter štvorcový, ani hodnotou prípadnej snahy o dobročinnosť. Cena je pritom kľúčová. Viete už na začiatku, či má zmysel sa zaoberať, zdržiavať a riešiť daný pozemok. Do mnohých realitných kancelárií nemôžete napísať, pretože jednať budú po telefóne. Telefonický hovor je pre mnohých skúsených maklérov cesta, ako využiť umenie reči, obchodné praktiky a k cene presvedčiť, alebo pýtať viac ako bolo ponúknuté Márii včera podvečer. Neuvádzanie ceny môže mať svoje dôvody, no prílišné zamlčovanie ceny aj pri telefonickom hovore už je podivnou hrou na ktorú nepristupujte.
Informácie, ktoré menia realitný inzerát na ideálny
Tieto informácie sa nie vždy dozviete a mali by byť súčasťou inzerátu:
- Fotografie – ak nevieme, čo kupujeme, potom text môže tvrdiť všeličo. Realitný inzerát s textom „foto ilustračné“ je… je naozaj… zlý vtip. Zväčša má pre nás význam vedieť, ako pozemok vyzerá. Aký je výhľad. Či na vás bude čakať halda odpadu, chorých stromov, stožiare, blízka skládka, rozpadnuté domy v okolí.
- Prítomnosť inžinierskych sietí, vody, elektriny, plynu aspoň v dosahu, prípadne aspoň informácia, ako veľmi komplikované môže ťahanie sietí v lokalite byť. Nepríjemné informácie žiaľ ovplyvnia záujem kupcu. Neuvádzanie týchto vlastností prispieva k atraktivite ponuky.
- Prítomnosť cesty a jej technického stavu: neuvádzanie cesty, prístupnosti, podielu na ceste, alebo práva prechodu cez pozemky, sú častým problémom. Občas je dobré vedieť, či potrebujete Ladu Niva, SUV, alebo je miesto prístupné aj bežnému autu a nepôjde o život
- Pri uvádzaní rozlohy v štvorcových metroch bez uvedenia poriadnej fotografie a mapky často chýba dôležitý údaj. Šírka a dĺžka. Kúpiť pozemok široký 6 metrov a dlhý 100 metrov pri celkovej rozlohe nie je úplne výhra. Šialená cena oplotenia a nulové využitie pre výstavbu v budúcnosti celkom znižujú jeho možnosti.
- Ak už sa uvádza vlastnícky podiel, alebo pozemok v spoločnom vlastníctve, je nemysliteľné neuvádzať v akom pomere. Je značný rozdiel kupovať pozemok v podiele ½ a iný v podiele 1/1950. A opäť to bude informácia, ktorá môže byť rozhodujúca v tom, či má vôbec zmysel sa tým zaoberať.
- Terénne vlastnosti: na mape a na fotkách to vyzerá skvelo. Až príchodom na miesto zistíte, že pozemok sa nachádza v strmom kopci, cesta je prístupná s vymlátenou prevodovkou a celá plocha pozemku je na niektorých miestach hrboľatá a zanesená kamením. Pri overovaní polohy je tak dobré siahnuť po 3D mapách, ktoré neraz napovedia.
Ochranné pásma a absurdné využitie pozemku
Ochranné pásma, obmedzenia výstavby, vysoké napätie priamo nad pozemkom a podobne: sú informácie, ktoré si necháva predajca až ako prekvapenie. Akonáhle vidíte uvedené, že je pozemok vhodný pre včelára, alebo stanovanie, v skutočnosti je pozemok reálne nevyužiteľný, komplikované je akékoľvek iné využitie. Nad pozemkom máte stožiare, vysoké napätie, alebo iný problém. Fráza o včelároch a stanovaní je úsmevná pri počte včelárov na Slovensku a popularite stanovania. Pre stanovanie si pozemok nekupujeme. Nikto normálny si pre stanovanie nekúpi vlastný pozemok. Realitný trh má takýchto pozemkov mnoho a realitný maklér vie, rovnako ako jeho majiteľ, že má týmto značne zníženú hodnotu.
Nakoniec informácie, ktoré chceme vedieť a nikto ich neuvádza
Sú aj také informácie, ktoré by sme často chceli vedieť, ale nedozvieme sa ich. Musíme sa k nim prácne dopracovať, alebo ich zistíme až neskôr. Sú to napríklad:
- Kontaminácia pôdy, alebo existencia ochranného pásma nejakého a výskyt vzácneho živočícha. Kúpiť pôdu, ktorá bola v minulosti smetiskom pre polovicu dediny, nie je žiadna výhra a je to pomerne bežné. Prípadne pôdu, ktorá slúžila na odkladanie odpadu, rozbitých autobatérií a chémie. Je celkom bežné kúpiť starú usadlosť, kde z traktora vytieklo všeličo, no tieto informácie sú „nedajme tam nič“.
- Typ pôdy a jej reálne využitie. pH a ďalšie hodnoty je čakať márne. Vedieť aspoň o ílovitosti, či kvalite, je výhodou pre poľnohospodárov a záhradkárov.
- Vedieť, čo môžeme od susedov čakať, môže rozhodnúť, či kúpiť alebo nekúpiť. Tieto informácie sa zásadne nedozviete. Dokonca ak sú dôvodom predaja pozemku práve susedské spory, kto by taký pozemok kúpil? Kriminálne živly a naprieky sú však bežné a reálne aj sú dôvodom na predaje nehnuteľností. Existujú mnohé príbehy ľudí, ktorí si kúpili dom vedľa Kelišových, alebo pri neprispôsobivých občanoch. A žiaľ sú aj nešťastné prípady, kedy pokojné nažívanie zdevastovalo hodnotu nehnuteľnosti a kvalitu života len tým, že Vám za plotom vyrástol útulok pre neprispôsobivých občanov tak ako v Novom Meste nad Váhom.
Zámerom je predaj
Keďže základným zámerom predajcu a realitnej kancelárie je predať, záleží od kupcu, na čo všetko sa dokáže pozrieť, čo všetko zváži a zaváži. Analyzovať kvalitu pôdy môže byť nemožné. Presakujúcu žumpu od susedov, premnožených škodcov, choroby, alebo vytečené batérie s plastovým a skleneným odpadom tiež neodhalíte na prvý pohľad. Kým práca v záhrade po starých rodičoch a podivných nálezoch v hline vám môže dať logiku, po kúpe pozemku od neznámych a nálezoch všetkého možného odpadu a obalov známych z roku 1974 si právom zanadávate. Lenže občas o týchto kvalitách netuší ani predávajúci. Ideálny realitný inzerát hľadáme ťažko a na tento dlhodobý chaos sa niektorí predajcovia zámerne spoliehajú.
