Realitný trh je plný profesionálov, ktorým ide o spokojnosť na všetkých troch stranách. Chcú dávať zmysel svojej práci, pomôcť predajcovi predať a kupcovi nájsť, čo chcel nájsť. Dobré meno realitných agentov a kancelárií neraz kazia jednotlivci, ktorí nevystupujú až tak profesionálne, alebo ponúkaním nehnuteľnosti upravujú informácie tak, aby ponuka vzbudzovala viac záujmu. Aj menej zaujímavý byt tak vďaka manipulácii so slovami môže nakoniec vyznieť ako lukratívna ponuka. V základe je nutné v spleti mnohých ponúk uviesť niečo, čo ľahko predá. Aj za cenu, že niečo bude nakoniec upravené.
Ak vás realitný agent nalákal na nehnuteľnosť s nepresným, alebo upraveným popisom, podaril sa mu prvý úspech. Pri hodnote času, ktorý strávite hľadaním nehnuteľnosti sa mu totiž podarilo zachytiť vás a až vtedy môže nastať čas postupne dávkovať nedokonalosti. Zásadný trik, ako predať nehnuteľnosť je totiž uvádzať len dobré vlastnosti. Férový realiťák uvádza pozitíva aj negatíva v rovnakej miere. Predovšetkým vtedy, ak realitnému predajcovi nechýba empatia a svedomie. Potom tu máme inú realitu, kedy nedokonalosti sú uvedené až po otázkach záujemcu, alebo vo veľmi stručnom ležérnom podaní. Avšak počuť a počuť dokonca opakovane budete mnoho výhod, z ktorých reálne niektoré hodnotu nemajú.
Hra realitných maklérov so slovami
V mnohých inzerátoch možno nájsť určitú hru so slovami. Slovo „útulný bytík“ síce znie milo, no skutočnosti to vždy znamená, že byt je veľmi malý, žiť budete v stiesnenom priestore s malým úložným priestorom. Tobôž s dieťaťom. Hry so slovami vidíme aj vo fráze „vhodný na rekonštrukciu podľa predstáv budúceho nového majiteľa“. V reálnom svete jasných vyjadrení to znamená s najväčšou pravdepodobnosťou upozornenie, že byt je v zlom stave a vyžaduje si nákladnú rekonštrukciu.
Už v bežnom inzeráte, ak čítate „úžasný byt“ a „úžasná poloha“ zakončené tvrdením „upravíte si ho podľa seba a podľa svojho štýlu“, znamená to len jediné. Byt je v pôvodnom stave bez investícií, alebo bez údržby. Vyžaduje si opravu, zásah, alebo pri starších domoch to chce nákladnú investíciu. Áno, vtedy si ho upravíte podľa vašich predstáv. Ideálne, ak padajú múry, nefunguje skratujúca elektrina a tak si aj budúce zástrčky určíte podľa vašich predstáv. Už menej podľa predstáv bankového účtu a rezervy.
Čachre s cenou
Azda najčastejším trikom, ako oklamať záujemcu už pri hľadaní ponúk, sú čachre s cenou. Do nadpisu je uvádzaná cena, ktorá nie je reálna. Prípadne realitný agent predstiera chybu v číslici. Zámerne je ako cena uvedené nejaké iné číslo v rámci popisu v inzeráte. Pri predaji dvoch bytov v jednom inzeráte je špecialita uvádzať cenu len toho lacnejšieho. Ponuka vyzerá lákavejšie.
Oveľa častejšie vidíme inzeráty, ktoré uvádzajú cenu 1 euro, alebo inú extrémne nízku cenu. Tento otravný trik robia realitky často vtedy, ak ignorujú možnosť „dohodou“ alebo „ponúknite“. To euro je totiž mimoriadne dôležité. Na inzertných portáloch môžu existovať stovky až tisícky zadaných notifikácií. Nechávate si posielať ponuky bytov v lokalite X do sumy 120 000 EUR. Čo na tom, že ponúkaný byt má cenovku 160 000 EUR. Zadaním ceny 1 euro realitný agent spôsobí, že takáto ponuka prejde a odošle sa záujemcovi so stropom 120 000 EUR. Ak so záujmom ponuku otvorí, stále je percentuálna šanca, že môže byť nalákaný fotografiami, popisom a až postupne sa dozvie, že ak sa do bytu zamiloval, musí zvýšiť svoj strop.
Všetkých ostatných tento tri zdržuje, hnevá, provokuje. O to viac, ak cena uvedená nie je vôbec. Informácia „Cena v RK“ je presne tou pascou, čo pri cenovke 1 EURO, vlastne nemá logiku. Akonáhle si zavoláte, dávate príležitosť maklérovi vyjednávať. Ak ide o ponuky ďaleko nad váš strop, práve ste premrhali kopec času a zdržali sa na niečom, čomu ste sa mohli vyhnúť.
Tiež čachre s dátumom
Je zaujímavé sledovať, koľko inzerátov makléri vydávajú opakovane s mimoriadnou vytrvalosťou. Robia to bežne. S rovnakými chybami a neustále. Svoje inzeráty odstránia po niekoľkých dňoch a následne ich znova vydajú. Získajú tak nové ID číslo, ale najmä zobrazenie vo všetkých notifikáciách ľudí, ktorí chcú zobrazovať „nové inzeráty“. Inzerát, ktorý je vydaný ako nový, sa zobrazuje pred ostatnými. Pre všetkých, ktorí sledujú novinky, je to však obťažujúce. Počas týždňa vám totiž podľa zadaných kritérií môže prísť jeden a ten istý inzerát so stále rovnakou cenou hneď niekoľkokrát. Presne títo ľudia potom majú možnosť vidieť, ako to funguje. Z ťažko predajného produktu robia čerstvý jednoduchom novo-vydaným inzerátom.
Alebo hra s fotografiami
Najčastejším problémom inzerátov na byty, domy, či iné priestory je využitie fotoaparátov so širokouhlým objektívom. Tie vytvárajú dojem, že priestor je bohatší. Širokouhlý objektív v sebe zahrnie ľahko aj tri steny v priestore. To pritom nie je dobrým znamením, pretože realita môže byť viac stiesnenejšia. Fotografie môžu byť upravené, aby pôsobili živšie, so živšími farbami. Ľahko sa v nich skryje doškriabaná drevená podlaha, zničené dvere, popraskané steny, alebo zatečené stropy od susedkinej práčky.
Často vidíme nenápadné úpravy fotografií a fotenia tak, aby bol vytvorený dojem viacerých miestností, ak je popis nejasný. Je to možné nasnímaním jednej miestnosti z rôznych uhlov so zachytením stola a postele, pričom v druhom zábere stôl chýba a posteľ má iné povlečenie. Pri inzerátoch s vybaveným interiérom je dobré sledovať, aký typ vybavenia musel zvoliť bývalý majiteľ. To napovie napríklad aj o veľkosti obývacej izby, ak vidíme lacnú rozklápateľnú pohovku pre dvoch, alebo rozľahlú pohovku. Trikom je tiež fotografia malého bytu s pohovkou a iná fotografia s iným uhlom na rozloženú posteľ. Výsledný dojem dvoch miestností značne oklame a vytvorí to, čo realiťák potrebuje. Telefonického záujmu a pozvanie na prehliadku.
Fakty a ťahy
Falošné urgencie
Videli ste časovo limitovanú ponuku? Alebo informáciu o tom, že predaj bytu je možný len do konca mesiaca, či iného časového údaju? Ak sa nehnuteľnosť nepredá, tak sa vlastník rozhodne inak? Informácie ako „vysoký počet záujemcov“, bezkonkurenčná, či exkluzívna ponuka, je síce zbytočné uvádzať, ale na ľudí pôsobia. Exkluzívna ponuka je v skutočnosti každá. Ak predávate dom, bežne neoslovíte dve realitky, ale skúšate to s jednou. Tá nehnuteľnosť ponúka na svojich kanáloch alebo na inzertných portáloch. Uviesť v nich, že ide o exkluzívnu ponuku zaujme bežného človeka, ale v realite to znamená len to, že predávajúci oslovil len jednu realitku a pokojne môže osloviť aj inú.
Poloha
Poloha má svoju dôležitosť. Ak chýba jasná adresa a poloha, občas je to zámer. Vidíme to v Bratislave pri uvádzaní ulice Stavbárska. Problémová bytovka známa ako Pentagón do výraznej miery ovplyvňuje cenu všetkých bytov v okolí. Pri tejto ulici tak mnoho ľudí spozornie a realitný predajca musí prísť na spôsob, ako ponuku zatraktívniť.
Či už poloha bytu v rámci bytového domu, alebo bytovky ako takej. Inzerát, ktorý sa zámerne vyhýba fotografiám s viditeľným svetom za oknami, môže ukrývať veľký nedostatok bytu. Ak zo spálne vidíte na nohy, či hlavy ľudí na chodníku, nie je to nič príjemné a ani bezpečné. Znamená to pre vás nevyhnutnosť zabezpečenia okien a podľa lokality aj nasadenie mreží tam, kde nie sú. Neuvádzať informácie o parkovaní je bežné tam, kde je situácia s parkovaním problematická. Bezproblémová situácia s parkovaním je totiž uvádzaná ako dôležitá prednosť. Ak nenachádzate zmienku o pivnici a komorách pri výťahu, či iných externých úložných priestoroch, buď je prístup realitného agenta príliš ležérny a nepozorný, alebo tieto informácie uvádza preto, že k bytu nič také nie je.
Bežne vidíme uvádzanie „bežná občianska vybavenosť“ alebo pojmy viac konkrétnejšie. Ak je nedokonalosti venovaná prílišná stručnosť, ale pozitíva cenné, aj celkom bezcenné sú rozvíjané v dlhších vetách, ide pokus pôsobiť a cukrovať inzerát na maximum. Ak sa práve pozitíva v popise nehnuteľnosti opakujú, je dôvod spozornieť na skutočnými úmyslami realitného agenta.
Poplatky
Často chýbajú informácie o mesačných nákladoch. Ak je byt viazaný u internetového poskytovateľa, alebo káblovej televízie, to sú informácie, ktoré majú zaznieť už na začiatku. Bytovka zatepľovala a zvýšil sa poplatok do fondu opráv? Nie pre každého taký fond môže byť ešte únosný, alebo pasovať do plánu mesačných nákladov. Najväčší gól sú rôzne skryté poplatky týkajúce sa výťahu, používania detského ihriska, či povinné poistenie v poisťovni určenej bytovým spoločenstvom a pod.
Finančné služby
Lákavo vyzerá ponuka konkrétneho úroku, ktorý dokáže realitka sprostredkovať. Ak vás láka na konkrétnu banku, kde vybavia úrok s krásnym číslom bez toho, aby ste už mali žiadosť a banka poznala vašu bonitu, potom tu niečo nesedí. Ponúkať konkrétny úrok len pri zvažovaní kúpi je zvláštne, no opäť je to len hra so slovami. Navodenie dojmu, že od toho krásneho čísla sa môže odvíjať skutočný úrok. Realitná kancelária, ktorá pomáha s hypotékami je výhodou. Tam, kde sľubujú presný úrok ale niečo nehrá. Nuž a v neposlednom rade je „gól“ medzi poplatkami zistenie o nezahrnutom poplatku.
Ak kupujete byt a provízia RK je zahrnutá v cene, predsa len sa informujte na to, či realitnej kancelárii vypadli slová o ďalších úkonoch zámerne, alebo naozaj všetko ostatné si platíte a riešite sami. Prevod a vklad do katastra, rôzne overovanie zmlúv, drobnosti aj zásadné úkony a s nimi spojené poplatky. Ak dojem finálnej ceny realitná kancelária vytvorí len pomocou zmienky „provízie“, určite sa zaujímajte o konečnú cenu. Definitívne konečnú, bez ďalších poplatkov.
